原标题：全国新一轮房地产救市政策到来，楼市还会大涨吗？

7 月底开始，全国各大城市新一轮的救市政策不断到来！

7月24日，中央政治局会议，关于房地产着重强调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

7月27日，住建部再次发话，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率，改善性住房换购税费减免，个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

政策发布后，各大城市也纷纷表态：

（1）北京：抓好贯彻落实更好满足刚性和改善性住房需求；

（2）上海：继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求；

（3）广州：将尽快推出有关政策措施，满足刚性和改善性住房需求；

（4）深圳：更好满足居民刚性和改善性住房需求；

除了北上广深大城市，河南省郑州市住房保障和房地产管理局也在8月发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包含15条（简称“郑州15条”），成为7.24政治局会议后全国本轮首个出台详细政策的城市。

郑州15条中包含了众多实质性的利好，比如暂停执行住房限售政策、青年人才购房在享受原有青年人才购房补贴的基础上给予100%契税补贴、多子女家庭购房补贴政策、及时调整新发放首套住房商业贷款利率下限......每一条对于当下的郑州楼市来说，都是强心剂！

甚至有业内人士分析认为，郑州市房地产政策已经放松到历史最低，工具箱可用的政策也都给到了，更为重要的是，从郑州率先出台详细政策之后，全国可能开启一轮从上而下、从一线到二线的系统性救市， 这可能将带来房地产整体上信心的修复，甚至也将对经济复苏的信心有所提振。

当前，专家们认为恢复经济最大的问题在消费端，老百姓手上没有钱，不敢消费，不愿意消费，同时背负着房贷，更不敢透支消费。对此，有人说“房价降下来，一切问题都解决了”，但还有人说“房价上涨不会死人，但是下跌会死人的”。他们到底谁说的对？

一直提的“房住不炒”，为何现在又要救楼市？楼市对未来经济复苏将产生多大影响？

为何要救市？

数据显示，国内居民的杠杆率已经超过60%，这么高的负债，为什么房地产还要救，而且还发布了如此多的刺激政策？

过去，房地产繁荣本来是可以让多方共赢的。

（1）对居民而言：比如过去100万的房子，贷款70万，后来涨价到200万，当家庭面对困难时候就可以置换房子，卖掉200万房子还掉70万贷款还剩140万，再拿100万做首付买一套200万的房子，房子还是同等价值的房子，手上就多出来了40万现金；

（2）对企业而言：中产阶级有了闲钱，对于企业有两大方面的利好。一方面，居民有了闲钱消费，企业就可以扩大订单，扩张生产规模，扩大招工，最终形成正向循环；另一方面，居民们有了闲钱，可以涌向银行机构和资本市场，让企业也可以更好地进行融资扩大规模；

（3）对政府而言：过去常用的土地财政，其本质也是“融资-投资-从基建和商业地产获得财政收入-再扩大规模”的正向循环，而这个正向循环的前提是居民和企业有闲钱；

回到当前，专家们现在常说，我国经济主要面对的问题就是老百姓不愿意消费、没有钱消费，但又不能直接给老百姓发钱（过去两年中美国已经亲身试验，过量宽松导致通胀高企）。

房价如果一路下跌、或者不能通过房子作为金融杠杆，最终促进整个社会的正向循环，那么随着经济的下滑、收入的减少，很多背负高房贷的中产家庭可能将面临“破产”问题，最终影响到整个消费循环。

2008年，美国由房地产市场泡沫引发的金融危机就最终演变为实体经济的全面衰退，最终又引发了经济危机。

数据统计，美国工业生产指数在2009和2010年分别下降了19.2%和14.2%。与此同时，经营困难的企业开始大范围解雇员工，使得失业率快速升高，在2009年达到9.28%，是1983年到2009年的最高值，而即使还保有工作的劳动者，其薪酬也被降低，2009年企业支付的工资和薪资较前一年下降4.4%，这使得美国居民的收入减少。

因此，无论是从国外经验还是国内情况而言， 让房地产市场不会沦落成一潭死水显然是非常重要的。

会不会再次大幅推高房价？

7月24日在政治局会议上，高层重新定调房地产：“供求关系发生了变化”。发生了什么样的变化呢？

众所周知，过去二十年，房价上涨是因为“投机”和“刚需”的需求都增长过快，大家都知道投资房地产可以赚钱，地产市场越来越拥挤。

从供给层面来看，中国的住房已经不再短缺，甚至略有过剩。知名经济学家任泽平发布的《中国住房存量研究报告》显示，2003年全国城镇户均成套住宅套数0.8套，也就是每户不到一套房，住房短缺构成了房价上涨的基础。但经过十几年大规模建设之后，国内已经告别了住房短缺时代，截至2022年10月，城镇户均住房套数已经达到了1.09套，即使算不上严重过剩，但也已经不再短缺。

如今，随着人口和收入增速放缓，房价下跌卖不出去，更不用说赚钱，房地产市场“投机”需求已经大幅消退。很多人面临房屋卖不出去，一些房地产企业资金链紧张，“保交楼”也出现了困难。各种迹象表明，房地产的这种情况肯定不是一种稳定的表现，房地产迫切需要扭转这种异常情况。但扭转异常情况并非意味着房价的大涨。

对于未来楼市是否能大涨，任泽平曾经提出，楼市的涨跌， 短期看政策、中期看土地、长期看人口。意思就是楼市是否能够长期上涨的发展，完全要看未来的城市人口规模增速。而最近几年来，中国新生人口数量一直呈现下滑的趋势，由于我国老龄化加剧和新生人口大幅下滑，再加上房子存量过剩，这会导致我国未来购房需求的持续下降，从供需关系来看， 房价长期持续上涨的支撑点已经不存在了。

因此，政策方面的频频发布，与其说是为了“保房价”，更多还是为了“保交楼、保民生、保就业”。

当前，许多房地产企业已经处于危机的边缘，但它们在建的住房、购物中心仍然非常多。若国家不采取救助措施，将导致大面积停工、土地及在建工程等大幅减值，加速市场萎缩和房价下跌，造成恶性循环，给购房者的财产带来损失。

同时，房地产市场产业链上下游所涉及的产业众多，包括水泥、钢铁、家电、物流、金融、机械、广告、零售等众多行业。而且据相关统计，直接从事房地产相关建筑业的人员超过7000万。可以说，房地产仍然是国民经济发展的支柱产业之一，也是许多人的就业渠道，影响成千上万家庭的工作。

因此，通过救市政策的刺激，让房地产保持一个正常的状态，才不会让经济进一步出现恶化。借力楼市调控，实现国民经济全方位协调发展，才是政策最终的出发点。

资本市场或将成为未来重点

随着经济社会的发展，任何事物都会随之变化，房地产经过几十年的高速发展，现在已经步入增长缓慢和停滞期，房地产作为蓄水池的功能已经不断在弱化。而 之前我国资本市场主要承担和扮演的角色是融资，但现在这种角色也在逐渐向多元化转变。

在几十年经济蓬勃发展当中，国家超发了大量的货币用来匹配不断增长的需求，但天量货币推动的主要是地价、房价的上涨，被房地产行业吸收了绝大部分的流动性，而A股市场光有总量，却始终不见股价的大涨。

这意味着，虽然这些年来资产价格在持续增长，社会财富不断提高，但实体经济的利润却越来越低，至少没有将其体现在股价上。

众所周知，要扩大实体经济内需，最好的解决办法是提高居民的收入水平。但是，我国居民收入的占比仍然不太均衡，工资收入是居民收入的最主要来源。据国家统计局数据显示，2021年我国居民人均可支配收入占比中，工资性收入占比超过60%，而财产性收入只有3.85%。

前段时间，《经济日报》也发文表示，让居民通过股票、基金等渠道也能赚到钱，从而化消费意愿为消费能力。活跃市场及提振投资者信心带来的积极效应，可以进一步提升资本市场服务实体经济的能力。同时，也可以增加城乡居民财产性收入，对提升消费能力与提高消费意愿具有积极作用。

随着近年来国内理财产品、存款利率的不断下调，楼市持续上涨动能的不足，通过资本市场提振经济，是经济结构转型必然要经历的不可或缺的一环，是整个社会资源重新分配的调节器和最佳手段，也将成为未来大势所趋。

但楼市从改革开放后走到现在的局面，已经历经四十多年的岁月沉淀，并不是一蹴而就的。因此，通过资本市场取代楼市也是一个渐进的过程。

整编：新湖财富

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